24 października 2024 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał wyrok w sprawie C-347/23, dotyczącej umów kredytowych indeksowanych do walut obcych. Sprawa ta, znana jako sprawa Zabitoń, koncentrowała się na ochronie konsumentów w przypadku ich potencjalnego wynajmu nieruchomości, która została sfinansowana ze środków pochodzących z kredytu. Orzeczenie to ma kluczowe istotne dla kredytobiorców, ponieważ jeszcze bardziej rozszerza interpretację ochrony konsumenckiej w sporach z bankami.
Tło sprawy
Pan Jan Zabitoń zawarł z bankiem umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do franka szwajcarskiego (CHF). Nieruchomość nabyta ze środków pochodzących z kredytu od samego początku miała być przeznaczona na wynajem, gdyż kredytobiorcy mieszkali wówczas za granicą. Z uwagi na to, że wg kredytobiorców w umowie zawartej z bankiem znajdowały się klauzule nieuczciwe i prowadzące do nieproporcjonalnego wzrostu zobowiązań finansowych, wystąpili oni do sądu z powództwem. Sąd Okręgowy w Warszawie z kolei zwrócił się do TSUE z pytaniem prejudycjalnym dotyczącym interpretacji przepisów dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.
Głównym zagadnieniem prawnym było to, czy kredytobiorca, który wynajmuje nieruchomość finansowaną kredytem hipotecznym, nadal może być uznany za konsumenta i korzystać z ochrony przewidzianej w dyrektywie 93/13/EWG.
Dotychczasowe podejście sądów do kwestii wynajmu nieruchomości a statusu konsumenta
Przed wyrokiem w sprawie C-347/23 stanowisko sądów w sprawach frankowych dotyczących statusu konsumenta w kontekście wynajmu nieruchomości było niejednolite.
Orzecznictwo krajowe
W Polsce, raczej niewielka część sądów uznawała, że jeśli kredytobiorca wynajmuje nieruchomość zakupioną na kredyt, to działa on w celach gospodarczych, co może wykluczyć go z ochrony konsumenckiej. Przykładowo, w niektórych wyrokach przyjmowano, że systematyczne wynajmowanie mieszkania świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej, nawet jeśli wynajem nie był pierwotnym celem zakupu.
Z kolei inne sądy podkreślały, że fakt wynajmu nieruchomości nie przesądza o tym, że kredytobiorca traci status konsumenta, zwłaszcza gdy wynajem był efektem trudnej sytuacji finansowej lub nie był prowadzony w sposób profesjonalny. Istotna była zawsze sytuacja kredytobiorcy z momentu zawarcia umowy kredytowej. Wynajem nieruchomości już po zawarciu umowy kredytowej, z uwagi na różne losowe okoliczności, nie przesądzał o braku statusu konsumenta.
Orzecznictwo TSUE przed sprawą C-347/23
TSUE już wcześniej wypowiadał się w kwestii statusu konsumenta, np. w sprawie C-110/14 (Costea), gdzie uznał, że status konsumenta zależy od celu umowy w momencie jej zawarcia. Oznaczało to, że jeśli kredytobiorca nie miał na celu prowadzenia działalności gospodarczej w chwili podpisywania umowy, to powinien korzystać z ochrony konsumenckiej. Jednak do tej pory nie było jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wynajem nieruchomości zakupionej na kredyt hipoteczny, od samego początku jej zawarcia, wpływa na ten status.
Stanowisko TSUE w sprawie C-347/23
W swoim orzeczeniu TSUE podkreślił, że klauzule umowne, które nie były indywidualnie negocjowane i powodują znaczącą nierównowagę praw i obowiązków stron na niekorzyść konsumenta, mogą być uznane za nieuczciwe.
Trybunał zaznaczył, że sam fakt wynajmu nieruchomości nie odbiera kredytobiorcy statusu konsumenta, jeśli celem pierwotnym zawarcia umowy kredytowej nie była działalność gospodarcza. Innymi słowy, kluczowe jest to, czy w momencie podpisania umowy kredytowej kredytobiorca działał jako konsument, a nie to, czy zdecydował się na wynajem. Tym samym, nawet jeśli kredytobiorca nabywa jedną nieruchomość i przeznacza ją na wynajem może być, w określonych warunkach, traktowany jako konsument.
W ocenie TSUE, ochrona wynikająca z dyrektywy 93/13/EWG powinna obejmować kredytobiorców, którzy pierwotnie zaciągnęli kredyt hipoteczny na cele prywatne, nawet jeśli wynajęli nieruchomość. Trybunał podkreślił również, że jeżeli bank umieścił w umowie klauzule abuzywne, sądy krajowe powinny je eliminować, a wynajem nieruchomości nie powinien wpływać na tę ocenę.
Konsekwencje wyroku
Wyrok ten ma istotne znaczenie dla kredytobiorców posiadających umowy kredytowe indeksowane do walut obcych. Potwierdza on możliwość kwestionowania nieuczciwych klauzul w takich umowach, nawet jeśli nieruchomość jest wynajmowana i generuje dochód.
Wpływ na sądy krajowe
Orzeczenie TSUE może skłonić sądy krajowe do bardziej wnikliwego badania postanowień umownych pod kątem ich zgodności z prawem unijnym oraz zapewnienia odpowiedniej ochrony konsumentom. Kredytobiorcy, którzy wynajmują nieruchomości z konieczności (np. w celu spłaty kredytu), zyskali silniejszą pozycję w sporach sądowych.
Wpływ na banki
Wyrok może mieć wpływ na praktyki banków w zakresie konstruowania umów kredytowych. Może to także skłonić banki do bardziej elastycznego podejścia w negocjacjach z klientami posiadającymi kredyty indeksowane do walut obcych.
Podsumowanie
Wyrok TSUE w sprawie C-347/23 stanowi kluczowe orzeczenie w kontekście ochrony konsumentów na rynku kredytów hipotecznych. Potwierdza, że wynajem nieruchomości nie wyklucza kredytobiorcy z ochrony wynikającej z dyrektywy 93/13/EWG, jeśli pierwotnym celem kredytu był zakup na potrzeby prywatne. Jest to przełomowe stanowisko, które może wpłynąć na liczne sprawy dotyczące kredytów frankowych oraz umacnia ochronę konsumentów w Unii Europejskiej.
