Współwłaściciele rzeczy w pewnych przypadkach mogą żądać wobec siebie wynagrodzenia za korzystanie rzeczy wspólnej. Jest to zależne od okoliczności danej sprawy, a w szczególności od charakteru rzeczy oraz zakresu korzystania.
- Podstawa prawna
Możliwość żądania wynagrodzenia przez współwłaściciela regulują m.in. następujące przepisy:
- 206 Kodeksu cywilnego — każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z rzeczy wspólnej i współposiadania jej w sposób, który da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
- 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c. — pozwalają współwłaścicielowi żądać wynagrodzenia, jeśli inny współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej „ponad udział”, w sposób naruszający uprawnienia wynikające z art. 206 k.c.
Orzecznictwo i doktryna (m.in. uchwała składu siedmiu sędziów SN III CZP 88/12) definiują co można rozumieć przez korzystanie ponad udział i kiedy roszczenie o wynagrodzenie jest dopuszczalne.
- Kiedy współwłaściciel może domagać się wynagrodzenia
Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej przysługuje, gdy:
- następuje korzystanie ponad udział współwłaściciela — tzn. kiedy ktoś wykorzystuje część lub całość rzeczy wspólnej w zakresie więcej niż jego udział umożliwia, z wyłączeniem lub ograniczeniem udziału innego współwłaściciela.
- to korzystanie jest bezprawne — współwłaściciel został pozbawiony możliwości współposiadania lub korzystania z rzeczy wspólnej w stopniu adekwatnym do jego udziału.
- Jak ustala się wysokość wynagrodzenia
Sądy przy uwzględnieniu takich roszczeń biorą pod uwagę m.in.:
- Stawki rynkowe za korzystanie z rodzaju rzeczy wspólnej (np. jeśli jest to nieruchomość mieszkalna — porównywalny czynsz, jeśli jest to lokal użytkowy — cena najmu, etc.).
- Czas, przez jaki współwłaściciel korzystający działał ponad swój udział i bez prawnego tytułu (czyli kiedy drugi współwłaściciel był pozbawiony korzystania).
W jednej ze spraw (postępowanie o podział majątku wspólnego), współwłaściciel domu korzystał z całego budynku mieszkając sam, nie dopuszczając drugiego współwłaściciela do mieszkania lub użytkowania części budynku przez wiele lat. Drugi współwłaściciel zażądał wynagrodzenia za korzystanie ponad udział.
W konsekwencji zainicjowanych postępowań sądy uznały, że:
- Takie zachowanie narusza art. 206 k.c.
- Zasadne jest wynagrodzenie oparte na stawkach rynkowych za całe mieszkanie, za okres, kiedy drugi współwłaściciel był faktycznie pozbawiony dostępu.
- Dochód ten (wynagrodzenie) ma charakter roszczenia uzupełniającego, które może być dochodzone, jeśli zawiodą inne mechanizmy (np. podział do korzystania).
- Podsumowanie
Roszczenia te są istotnym narzędziem ochrony praw współwłaścicieli — nie tylko na papierze, ale w praktyce użytkowania rzeczy wspólnej. Współwłaściciel, który ignoruje prawo drugiego do korzystania, może być zobowiązany do zapłaty znaczącej sumy. Jasne i szczegółowe ustalenie udziałów oraz granic korzystania może zapobiec takim konfliktom.
