Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to częsta praktyka, zwłaszcza w obrocie prywatnym i deweloperskim. Po umowie przedwstępnej koniecznym jest zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości i w ten sposób przeniesienie własności. Zdarzają się sytuacje, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo wcześniejszego zobowiązania. Czy druga strona może wówczas dochodzić odszkodowania?
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to nic innego jak zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli np. umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa taka powinna wskazywać istotne postanowienia przyszłej umowy – m.in. przedmiot, cenę, termin. Umowa przedwstępna może mieć zwykłą formę pisemną, jak i formę aktu notarialnego.
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
W przypadku, gdy jedna ze stron nie stawi się lub odmawia podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona ma dwa podstawowe środki ochrony:
- Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (jeśli umowa przedwstępna spełniała wymogi umowy przyrzeczonej, tj. m.in. miała formę aktu notarialnego)
- Roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niezawarcia umowy.
Odszkodowanie za niezawarcie umowy
Jeśli nie mamy możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (lub też nie chcemy z tego żądania skorzystać), poszkodowany może domagać się odszkodowania – ale tylko w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. To znaczy, że może żądać pokrycia strat poniesionych w związku z oczekiwaniem na zawarcie umowy, np.:
- kosztów negocjacji, analiz prawnych, rzeczoznawcy, pośrednika,
- kosztów uzyskania kredytu lub jego wcześniejszego zorganizowania,
- kosztów zmian dokonanych w przedmiocie sprzedaży – np. wymontowania części mebli lub ścianek działowych na wyraźne żądanie przyszłego kupującego.
Podsumowanie
Zawarcie umowy przedwstępnej daje stronom pewność co do przyszłej transakcji – ale tylko wtedy, gdy spełnione są wymagania formalne. W razie jej niewykonania, strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania, jednak tylko za realnie poniesione straty. Aby zabezpieczyć swoje interesy, warto sporządzać umowy w formie aktu notarialnego oraz precyzyjnie określać terminy i warunki wykonania zobowiązania.
